每天“品读”卫留成的讲话

以7万元/平方米的高价在一个三线城市买房是否值得?阮建宇说，要回答这个难题，关键得看《意见》如何实施，“最近，我们每天都在细细品读海南省委书记卫留成的公开讲话，作为‘特区’，海南未来能不能真正‘特’起来?”

记者在三亚看到了正在建设过程中的免税商场，阮建宇认为这只是海南真正“特”起来的第一步，他说：“据我所知，海南未来会有4个免税商场。既然允许开免税商场，就得出台相应的出入岛政策。会不会学习港澳通行证的模式，只有海南籍的居民可以出入自由?如果这样，购房落户就有吸引力，房价的含金量就高了。未来几年，海南将推出‘不夜城’等一系列大手笔。是否会允许发展博彩业?如果海南以后越来越‘特殊’，加上这里不可复制的、稀缺的自然风光，目前花高价买海景房的人就未必会亏。”

阮建宇特别留意卫留成在接受媒体采访时说的一句话：“10年后，海南定让世人刮目相看。”他认为，既然卫留成用了“定让”这样充满自信的词汇，说明中央给海南的政策空间足够大、发展蓝图足够美，“一切皆有可能，卫书记有信心，我们温州商人也有信心。”

广东地产商：

爆炒房价=透支未来

记者于1月29日来到三亚陵水，由广东知名开发商——富力地产开发的“富力湾”已开发的5个组团目前已售出九成，公司销售策划部的项目经理黄义对部分楼盘存在的爆炒现象表示担忧。

早在2007年，富力湾项目就已投入建设，2008年5月，首批楼房开售，售价8000元/平方米起，此后一路上涨;1月4日《意见》公布前，售价已升至17000元~18000元/平方米。最新一批房源定于下月投入市场，预期售价25000元~28000元/平方米。售价在一年半的时间内翻了近两番，主要原因是《意见》公布带来的超高人气。黄义告诉记者，2009年以前，几乎所有的买家都是自住型的，七成来自北方;而如今，情况发生了很大的变化。

在黄义看来，海南的房地产市场真正陷入疯狂，是在1月15日海南省政府宣布“今年3月底前暂停商业性开发土地出让，暂停审批新房地产开发项目”之后短短的半个月时间内。而部分楼盘默许甚至配合买家在未办理房产证的情况下“快进快出，空手套白狼”，则加剧了房价的不断攀升。

他不无忧虑地告诉记者：“我们绝不允许买家进行这种超短线的投机，这样会把整个楼盘的口碑做滥，整个市场会变得很不健康。除了1万多亩的土地储备，富力地产未来在海南还有拿地计划。我们来海南开发项目，不是干一票就走，而是要在这里扎下根来，长久地经营下去。现在爆炒房价，无异于透支未来。”

黄义向记者分析道，一旦房价猛升至大众无法承受的高度，岛内的人气就无法兴旺，商业配套就难以为继，从而弱化楼盘的功能，最终导致楼盘的居住价值大减，“形成恶性循环”。

以富力湾为例，该楼盘配备了1.7万平方米的商业街，未来还将建设3家五星级酒店，若高房价导致低人气，这些配套项目的价值都将大幅缩水。“因此，必须保持理性。”

1993年海口地价暴涨六倍

泡沫破灭95%房地产公司倒闭

1988年，海南脱离广东独立建省后，大批商界人士南下海南淘金。1988年，海南房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米。海口市的地价1991年为98万元/亩，而到了1993年，暴涨至680万元/亩。

当时海南的城市人口为100万，房地产公司却有1.3万家，平均80人就对应一家房地产公司。所有地产项目都在建设中，但谁也不知道建好以后把房子卖给谁住，买了房的人也很少打算在海南长住，他们买房只是为了高价转手。

于是，海南的房地产泡沫不可避免地破灭了，95%的房地产公司倒闭，烂尾楼成为海南一道独特的风景线。泡沫破灭后，海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定的状态，国家派出的清查组经过几年的处置，仅收回了少量维持费用。由于很多项目都“只挖了一个大坑”，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁。更有甚者，这些“海市蜃楼”竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，发现这个“大坑”还欠着施工队大笔的垫资款，即使把整个项目变现也不足以付清。几大核心城市久久没能恢复元气，海口的地价1996年仅为100万元/亩，与高峰时期相比，跌幅达到八成五，基本上回落到1991年的水平。

如今海南的楼市，过热的迹象明显，有不少人担忧“再这样下去会重演1993年的房地产泡沫悲剧”。亲历过那次泡沫破灭的阮建宇却不这么认为，他说：“1993年那一次，炒房的基本都是有国资背景的企业，他们从银行贷款炒房，当时老百姓哪里有钱?温州人还处于艰苦的创业初期。没有老百姓的购买力，我国房地产的法律法规又很不完善，泡沫自然会越吹越大，也自然会破灭。而这一次不一样，且不论海南的前景是否足够支撑这样的房价，但富人阶层的确壮大了，不像1993年那样，只有国有企业在玩。两者存在本质的区别。”